충주사기변호사, 전세사기가 의심될 때 보증금을 지키려면 무엇부터 해야 하나요?

전세사기가 의심되면 먼저 전입신고·점유·확정일자로 생긴 대항력과 우선변제권을 잃지 않게 지키고, 집에 경매나 공매가 시작됐는지 확인한 뒤, 전세사기피해자 결정을 신청하고 형사 고소와 보증금 반환 소송을 함께 준비합니다. 피해자로 결정되려면 대항력과 확정일자, 보증금 5억원 이하, 2명 이상의 임차인에게 피해가 생겼거나 생길 것으로 예상되는 사정, 임대인이 보증금을 돌려줄 생각이 없었다고 의심할 만한 이유를 모두 갖춰야 합니다(전세사기피해자법 제3조 제1항). 결정을 받으면 경매 유예·정지, 우선매수권, 공공주택사업자의 매입 같은 지원을 받을 수 있습니다(제17조, 제20조, 제25조).

보증금을 지키는 기본

임차인은 주택을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력을 갖고(주택임대차보호법 제3조 제1항), 여기에 확정일자까지 받으면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 생깁니다(제3조의2 제2항). 이 권리는 점유와 주민등록이 유지돼야 이어지므로, 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기를 먼저 마쳐야 합니다. 임차권등기명령 절차는 임차권등기명령 신청 글에서 따로 다뤘습니다.

계약을 앞두고 있거나 갱신을 고민 중이라면, 임대인은 계약할 때 해당 주택의 확정일자 부여일과 보증금 정보, 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 보여줘야 합니다(제3조의7). 선순위 근저당과 다른 세입자의 보증금, 임대인의 체납 세금을 합친 금액이 집값에 가깝다면 위험 신호입니다.

깡통전세와 전세사기의 차이

깡통전세사기라는 말을 많이 쓰지만, 집값이 떨어져 보증금이 시세보다 커진 깡통전세가 모두 형사상 사기는 아닙니다. 사기가 되려면 계약할 때부터 보증금을 돌려줄 생각이나 능력이 없었다는 사정이 있어야 합니다. 자기 돈 없이 보증금으로 여러 채를 사들인 경우, 계약 직후 반환 능력이 없는 사람에게 집을 넘긴 경우, 시세를 부풀려 계약하게 한 경우가 전형입니다. 피해자 결정 요건도 같은 사정을 봅니다(전세사기피해자법 제3조 제1항 제4호).

빌라전세사기와 오피스텔전세사기는 시세를 확인하기 어렵다는 점을 노린 경우가 많습니다. 오피스텔도 실제 주거용으로 쓰고 있으면 주택임대차보호법이 적용되므로(제2조), 전입과 확정일자를 갖췄다면 아파트 임차인과 같은 방식으로 권리를 주장할 수 있습니다.

전세사기피해자 결정 신청

신청은 국토교통부장관에게 하고(제12조 제1항), 접수와 피해사실 조사는 시·도에 위임돼 있습니다(제29조 제1항). 조사는 신청일부터 30일 안에 마쳐야 하고(제13조 제5항), 전세사기피해지원위원회는 안건 상정일부터 30일 안에 심의하되 한 차례 15일 범위에서 연장할 수 있습니다(제14조 제3항). 결정에 이의가 있으면 송달받은 날부터 30일 안에 이의신청을 합니다(제15조 제1항).

보증보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있거나, 최우선변제나 우선변제권으로 전액 회수가 가능하다고 판단되면 대상에서 빠집니다(제3조 제2항). 결정을 받은 뒤 지원 신청은 결정일부터 3년 안에 해야 합니다(제14조의2).

경매가 시작됐을 때

경매가 시작되면 법원은 첫 매각기일 전으로 배당요구 종기를 정해 공고합니다(민사집행법 제84조 제1항). 확정일자를 갖춘 임차인처럼 우선변제권이 있는 채권자는 이 종기까지 배당요구를 해야 배당에 참여할 수 있으므로(제88조 제1항), 법원에서 온 서류를 받으면 종기 날짜부터 확인합니다. 배당요구를 하지 않고 종기를 넘기면 보증금을 배당에서 받지 못하는 일이 생깁니다.

피해자는 법원에 매각기일 지정 보류나 취소 같은 경매 유예·정지를 신청할 수 있고, 기간은 1년 이내이며 사유가 남아 있으면 연장될 수 있습니다(제17조 제1항·제4항). 경매에서는 매각기일까지 보증을 제공하고 가장 높은 매수신고 가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있습니다(제20조 제1항). 직접 사기 어렵다면 공공주택사업자에게 매입을 요청할 수 있고, 그 사업자가 집을 사들이면 공공임대주택으로 공급하면서 피해자가 최장 10년간 거주할 수 있습니다(제25조 제1항·제4항).

전세사기 고소와 소송

전세사기 고소는 임대인뿐 아니라 계약을 주선하며 거짓 설명을 한 사람까지 대상으로 검토합니다. 같은 임대인에게 당한 세입자가 여럿이면 함께 고소해야 처음부터 돌려줄 생각이 없었다는 점이 드러납니다. 사기 금액이 5억원 이상이면 특정경제범죄법으로 가중됩니다(제3조).

부동산전세사기는 형사 절차만으로 보증금이 돌아오지 않으므로 전세사기소송, 곧 보증금반환청구소송이나 지급명령을 함께 진행합니다. 확정판결 등 집행권원으로 그 집에 경매를 신청할 때는 집을 비워 주지 않아도 경매를 시작할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

충주에서 진행할 때

충주에 있는 주택이라면 피해자 결정 신청의 접수 권한은 충청북도지사에게 위임돼 있습니다(전세사기피해자법 제29조 제1항). 임차권등기명령, 보증금반환소송, 경매 사건은 청주지방법원 충주지원이 맡고, 고소는 충주를 관할하는 경찰서에 냅니다. 기소되면 형사 재판도 충주지원에서 열립니다.

전세사기 사건은 이사 날짜, 경매 매각기일, 피해자 결정 신청 순서를 함께 맞춰야 보증금 회수 가능성이 커집니다. 청주 사무소 상담 010-8182-2987. 이 글은 법무법인 프런티어 청주지사 이상현 변호사가 정리했습니다.